Этот сайт использует файлы cookie для обеспечения наилучшего взаимодействия с пользователем.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
РАССВЕТ — строительство и ввод в эксплуатацию
УСПЕШНЫЙ КЕЙС
Строительство и ввод в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости
Новосибирск, 2018
https://RASSVETPRO.RU
Суть проекта
Строительство и ввод в эксплуатацию торгового центра категории «ультра Фреш» в одном из густонаселённых районов Новосибирска со старым жилым фондом.
Концепция «ультра Фреш» подразумевает максимальную свежесть продуктов питания за счёт изготовления продуктов и полуфабрикатов на месте, непосредственно на рынке.
Торговый центр оснащается всеми необходимыми инженерными системами, холодоснабжением, климатическими установками и грузоподъёмными механизмами для эффективной эксплуатации его площадей.
Управление эксплуатацией торгового центра должно осуществляться в классе А.
Концепция была отработана на построенном и запущенном торговом центре в спальном районе преимущественно с новым жилым фондом и зарекомендовала себя как эффективная.
ЗАДАЧИ, ПРОБЛЕМЫ, ВЫЗОВЫ
Сложности масштабного строительства
Было необходимо построить торговый центр в густонаселённом спальнике одного из районов города Новосибирска.
Требовалось учесть потребности арендаторов ещё до проектирования: тепловые, электрические нагрузки, нагрузки на перекрытия, холодопроизводительность и другие параметры.
Необходимо было обеспечить не только строительство объекта, но и удобство его дальнейшей эксплуатации и обслуживания инженерных систем.
Ключевой задачей было не просто открыть торговый центр, а создать модель, пригодную для масштабирования на другие локации.
МАСШТАБНЫЙ ПРОЕКТ
РАССВЕТ — комплексный подход
ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА
РАССВЕТ — фундамент успешного проекта
ПРЕДПРОЕКТНЫЕ И ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ
Основа для масштабирования
Проведен предпроектный сбор данных от арендаторов: тепловых, электрических нагрузок, нагрузок на перекрытия, холодопроизводительности и других, который лёг в основу технического задания на проектирование.
Сформирована концепция этажности, эскизы архитектурных и дизайнерских решений интерьеров и фасада, пятна застройки в соответствии с генпланом имеющегося земельного участка и соблюдением требований по МГН, парковки и другой инфраструктуре.
Составлены подробные описания объёмно-планировочных решений и требований к инженерным коммуникациям по разработанному универсальному брифу с новыми и резервными арендаторами, заключившими предварительный договор аренды.
КОРПОРАТИВНЫЙ СТАНДАРТ
Типизация для масштабирования
Разработан корпоративный стандарт для составления технического задания, включающий предпочтительных поставщиков оборудования, материалы для монтажа инженерных систем, объёмно-планировочные решения, устройство дорожных покрытий, благоустройство, дизайнерские решения (цветовая палитра, высоты потолков, освещённость и др.) для масштабирования проектов на других локациях.
Стандарт ускоряет предпроектную и проектную работу, сокращает сроки строительства за счёт типизации и снижает себестоимость благодаря повторным заказам материалов и оборудования.
На этапе эксплуатации данный стандарт упрощает обслуживание здания, поскольку все элементы инженерных конструкций в данном случае являются взаимозаменяемыми.
СТАНДАРТИЗАЦИЯ
РАССВЕТ — системный подход
ПРОЕКТИРОВАНИЕ
РАССВЕТ — контроль и качество
ПРОЕКТИРОВАНИЕ
От документации к удобству эксплуатации
Основа проектной документации разработана одной организацией, которая обеспечивала циклический контроль за внесением требований технического задания и корпоративного стандарта в документацию.
При приёмке проектной документации особое внимание уделено удобству эксплуатации и обслуживания инженерных систем, что, несмотря на отсутствие в государственных стандартах, было учтено на основе обширного практического опыта.
Особое внимание уделялось согласованию разделов проектной документации между собой.
Возникающие конфликты, такие как совпадение высотных отметок канализации и вентиляции или размещение воздухоотводчиков стояков отопления над электрошкафами, оперативно устранялись в рамках контроля за процессом проектирования.
Проведена проверка удобства торгового центра для конечных потребителей. В частности, двери на пути движения маломобильных групп населения к лифтам заменены на беспороговые, что внесено в обновлённый стандарт торгового центра.
СТРОИТЕЛЬСТВО
Контроль качества на каждом этапе
Весь процесс строительства, включая скрытые работы, первоначально принимался техническим надзором заказчика, а затем, в случаях, требующих повышенной ответственности, лично мной, а также сотрудниками моей службы эксплуатации в тех ситуациях, где это было допустимо.
Личное осуществление контроля как за качеством выполнения работ, так и за их соответствием техническому заданию, строительным стандартам и проектной документации.
Существенным преимуществом постоянного контроля за ходом выполнения работ является то, что замечания подрядчиками устраняются на месте более оперативно, поскольку документация на материалы ещё не закрыта, а все бригады присутствуют на объекте.
В результате степень готовности объекта к официальному открытию значительно выше, что снижает потребность в дополнительных ресурсах для устранения замечаний в начальный период эксплуатации.
На этапе приёмки строительства формировался перечень Snag-лист со списком замечаний, разбитый по подрядчику, координатам замечания в осях здания, формулировкой, что именно нужно исправить, и согласованным подрядчиком сроком устранения.
На момент запуска торгового центра было около 800 замечаний, находящихся в процессе устранения.
СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ
РАССВЕТ — качество без компромиссов
КРИТИЧЕСКИЙ МОМЕНТ
РАССВЕТ — решения под давлением
НЕСТАНДАРТНЫЕ РЕШЕНИЯ
В критический момент найти выход
Интересная история произошла при открытии ТЦ. Проектные воздуховоды диаметром 600 мм, предназначенные для удаления дыма от мангала арендатора, не сработали. Даже разбалансировка вентиляции не помогла.
Генподрядчик предложил сложное и дорогое решение: вскрыть кровлю, усилить конструкцию, установить вытяжную установку. Это потребовало бы 5 млн руб. и полгода работ.
Однако без этого ТЦ потерял бы свою «изюминку» — шашлык, готовящийся в центре зала.
В ночь перед открытием я из подручных материалов (жесть от обшивки и вентилятор от тепловой завесы) собрал импровизированную вентиляционную систему.
Установка спасла ситуацию. Утром ТЦ открылся с работающим оборудованием, угощая посетителей вкуснейшими люля-кебабами.
Решение сложных задач с помощью нестандартных подходов в предельно сжатые сроки.
ЖЁСТКАЯ ПРИЁМКА И ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ ИНВЕСТОРА
Качество, безопасность и надёжная эксплуатация
Все замечания устранены.
При приёмке пожарного водопровода обнаружено нарушение по уклону спринклеров, что угрожало безопасности ТЦ (риск разрыва труб зимой).
Подрядчик отказался исправлять дефект из-за сложности работ.
Конфликт с технадзором генподрядчика, включая угрозы, был разрешён в мою пользу после обращения к инвестору с доказательствами.
Эксплуатация
Для эксплуатации собрана команда техников во главе со старшим инженером, которая закрывала все вопросы по обслуживанию здания и оборудования.
Поддержание службами эксплуатации всего объекта и его инженерных систем в состоянии «нового».
Для обеспечения эксплуатации сформирована команда техников под руководством старшего инженера, которая оперативно решала все вопросы, связанные с обслуживанием здания и оборудования.
Заблаговременно подобран персонал для участия в приёмке скрытых работ, ознакомления с расположением коммуникаций, выявления слабых мест и точек обслуживания.
Оперативное развертывание системы управления службы эксплуатации стало возможным благодаря отстроенной системе, отточенной на предыдущем объекте.
Внутреннее обучение сотрудников службы эксплуатации работе со всеми подсистемами здания помогло полностью отказаться от привлечения подрядчиков, за исключением работ, требующих лицензирования.
ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ
РАССВЕТ — надёжность и контроль
СЛУЖБА ЭКСПЛУАТАЦИИ
РАССВЕТ — современные подходы
САМООКУПАЕМОСТЬ И СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ
Эффективная эксплуатация и инновации
Отдельным направлением деятельности службы эксплуатации стало оказание инсталляционных услуг для арендаторов, что позволило вывести службу эксплуатации на самоокупаемость.
Внедрены современные методы обслуживания и ремонта инженерных систем, включая:
промывку канализационных стояков с использованием моющих головок на гибких шлангах
герметизацию протечек безнапорной канализации с помощью термофена и присадочного прутка
поэлементный ремонт неисправных светильников вместо их замены на новые
самостоятельную посадку и уход за газоном
балансировку приточно-вытяжных установок для контроля распространения запахов из отделов
рекуперацию песчаной смеси между сезонами
и другие инновационные подходы
УСПЕШНЫЙ ЗАПУСК
РАССВЕТ — результат и признание
ВЫВОДЫ, ИТОГИ
Результат, признание и масштабирование
Построен и введен в эксплуатацию торговый центр.
Собрана команда службы эксплуатации.
Осуществляет обслуживание согласно стандартам и чек-листам.
Площадь 7000 кв. м. Учтены все пожелания арендаторов по объемно-планировочным решениям и коммуникациям в отделах в соответствии с корпоративными стандартами.
Благодаря тому, что все коммуникации и отделы были подготовлены на этапе строительства, срок открытия отделов арендаторов сократился с обычных 2 месяцев до 2 недель.
Выявленные в ходе детальной приёмки замечания устранены подрядчиками на безвозмездной основе.
83% замечаний устранено бесплатно.
Отработана концепция масштабирования торговых центров и выполнено проектирование следующего в очереди объекта коммерческой недвижимости.
Отработана концепция масштабирования.
За успешный запуск торгового центра получена награда в виде памятной медали «За труд на благо города» в честь 125-летия города Новосибирска.
Рассадников Александр Сергеевич
Контактный телефон: 8-913-069-43-93
https://RASSVETPRO.RU
